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【楼市情报】贷款购房的等额本息和等额本金
[ 编辑:admin | 时间:2020-07-26 11:46:00 | 浏览:430次 ]
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进贤楼市专栏

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让你买房卖房全程无惑

以下是正本

作者/郑明

我的一个邻居,高高兴兴地去南昌九龙湖新区买了房子,可是,回来后,他们却都杠上了,我好奇,就问怎么回事。

原来,他们房已经买好了,可是为贷款选择等额本息还是等额本金而争吵。因为不懂,所以就信任售楼小姐,听从其建议,媳妇选的是等额本息(银行大致也会这样推荐),而丈夫在回来的路上,打电话问了同学,同学推荐等额本金,这下好了,一路都是抱怨。

我们今天就来聊聊贷款购房,是选等额本息还是选择等额本金这个有学问的话题。

等额本息是指在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。


等额本金是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。


等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息,也就是说未付的利息也要计息,类似于利滚利。


等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻,它只对剩余的本金(贷款余额)计息,这样每月的还款本金额固定,而利息越来越少,随时间的推移每月还款数也越来越少。

其计算方式比较复杂,我们非专业人士看着都头晕,不妨直接看一张图。


这张图显示,贷款金额是96万元,还款年限20年,等额本息是自始至终每月还利息和本金共7485元,而等额本金则是每个月还两部分,一部分是本金4000元,一部分是利息第一个月5625元,以后逐月递减,直至最后一个月利息为零。


再举一例给大家比较一下:

(一)贷款12万元,年利率4.86%,还款年限20年;

等额本息:20年后还款187846.98元,总利息67846.98元;

等额本金:20年后还款178563.00元,总利息58563.00元;

两者差额:9283.98元/20年,一年差465元。


(二)贷款300万元,年利率4.86%,还款年限30年

等额本息:30年后还款5705618.40元,总利息2705618.40元

等额本金:30年后还款5193073.80元,总利息2193075.00元

两者差额近51万元,贷款越多,年限越长,等额本息比等额本金还款越多。

如果单从贷款的利息来看,同样的贷款金额,等额本金的还款利息相对于等额本息来说要少。但是,对于两者哪个更划算,不能一概而论。


等额本息的优点是每月还款额相同,方便安排收支,适合经济条件不允许前期还款投入过大,收入处于较稳定状态的借款人。缺点是需要付出更多的利息。

等额本金的优点是相对于等额本息的总利息较少。还款金额每月递减,后期越还越轻松。缺点是前期还款压力较大,需要有一定经济基础,能承担前期较大还款压力。

从通货膨胀和投资的角度看,随着通货膨胀率的加大,早期还款额度较大的等额本金似乎就不占优势了。而且在还款过程中,由于前期等额本息还款的金额较少,借款人可以用这部分金额投资,获得相应的收益。

另外提前还款也有区别:若提前还款,等额本息法由于前期基本还的都是利息,而本金并没有还多少,所以提前还款会十分吃亏。等额本金法若提前还款,由于前期还的本金比例较大,所以提前还款的话就可以避免后期的利息。

另外提前还款也有区别:若提前还款,等额本息法由于前期基本还的都是利息,而本金并没有还多少,所以提前还款会十分吃亏。等额本金法若提前还款,由于前期还的本金比例较大,所以提前还款的话就可以避免后期的利息。




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