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【进贤楼市】如何买二手房是个技术活
[ 编辑:admin | 时间:2020-06-29 16:38:00 | 浏览:458次 ]
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进贤楼市专栏

长按微信

让你买房卖房全程无惑

以下是正本

作者/郑明


买二手房不比买新房,有时候可能比买新房要麻烦多了,不多长几个心眼,还真搞不定。

那么,看二手房要注意哪些问题呢?下面这些都是必做功课。

看产权

看产权即看房屋性质。我的一个朋友天生是个相信别人的人,所以他看房很简单,中介或房主说什么就是什么,结果购房合同都签了,钱也付了一半,才发现他买的房竟然没有房产证。其实,买房不是买白菜,菜烂了可以随手扔掉,看产权证没有什么不好意思的,程序而已。

测房屋面积

要确认房屋的准确面积,测一下地毯面积,核实建筑面积与实际面积,凭目测是不容易的,但带上一样东西就简单多了,到淘宝或拼多多去买一个电子测量仪就OK了,中介看到你熟练地操作测量仪,说出楼高多少米,长宽各多少米,必定认为你是个行家,最起码不敢忽悠你。

观房屋结构

看房屋结构就是看是否有占用屋顶、平台、走廊情况,屋内是否有搭建的小阁楼,是否改动过房屋内外部结构,如阳台改成卧室或厨房,一间分隔成两间,阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题,与房东协商,请房东进行查档,了解住宅的内部结构图,包括管线走向、承重墙位置,以便重新装修等等。

不同时段多次验房

这点有条件必须做到。各个时间,感受不相同。上午看有没有太阳,下午看有没有西晒,晴天看通风和外墙情况,晚上看物业管理、小区噪音情况,雨后看房检查墙壁、墙角、天花板是否有渗漏,墙壁是否有爆裂脱皮、确认阳台、卫生间地面附近是否有潮湿发霉,等等,总之,越仔细越好。

查验物业管理水平

看物业,一可以观察电梯品牌、速度及管理方式,小区是否封闭保安,保安人员数量和责任心,小区绿化工作,二可以先看看谍战剧,然后和保安或者业主聊聊天,实地侦查一下。

查验房屋历史与邻居

买二手房,必须打听一下房子的历史,做了多少年,还有几年的产权,同时,孟子他娘那么早都知道要择邻而居,我们现在都二十一世纪了,邻居的那些事是要关心一下的,哪些人住过,是否发生过不好的事情,在不同时间在社区看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次,观察公共楼道的整洁程度,都可以看出业主的素质。


看厨房

看厨房的橱柜门,螺丝,洗菜池放水排水,看是否有堵塞,这些虽是小问题,但是一旦入住,麻烦也不小。

看地板

看地板特别单独说,是因为这个很重要。有些房子,当时装修时比较粗糙,过了几年,可能瓷砖就会翘起来,所以,看地板的时候,一定要看是否起翘,敲一敲听地板是否空心,看一看是否有明显的缝隙不平整,地板与踢脚线的结合是否紧密,尤其地板靠近墙角及门口的位置,可以在每个房间慢慢走一遍,听一听有无咯吱咯吱的响声,挪一挪,看家具、床或其他大型物品遮掩的地方是否存在缺陷等等。

看门窗

看窗户和阳台门是否密封,尤其是窗,查看密封胶条是否完整牢固,避免雨天渗水,门窗开关是否灵活,插销、门锁是否太长太紧

看水、电、开关、洗衣机、空调、热水器等

把开关都打开,看水的质量、水压,看能否正常使用


看水、电、煤、电视、电话、网络、物业费、车位费

看这些是否结清及过户,原房主是否结清,看有线电视、电表、煤气、宽带是否过户,并了解居住后的费用,水电煤的价格,物业管理费标准,车位费用等等。


看钥匙

看看是否所有房门钥匙都在,单元门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙、房间门、入室门、地下室钥匙等,清点好,当然,最好把所有钥匙都更换一下。

看附送物

附送物也要做到心中有数,包含品牌、成色、数量、使用状况等,因为附送品通常也包含在购房费用里。

谈价格

房屋看好以后,觉得还满意,就要谈实质问题——价格了。谈价格有两种方式,即通过中介去谈,然后告知,还有就是和中介、房主三方同时见面谈,第二种方式谈价格似乎更好,有什么可以直接沟通,更可以避免一些不愉快,这个你懂的。


谈判火候

谈价格,实际就是打心理战。你表现的越积极,越上心,越容易被卖方忽悠。而对真正想买的房子,值得你花时间和精力甚至脑力去周旋一番。你越漫不经心,越不着急,卖主就越着急,你就越有机会谈个好价钱了。再者,卖主对三番五次去看房的人,信任度也高,相对其他看房人,他可能更愿意跟你这个嫌贵的人谈的。最后,和房主谈的越久,就减少了他和其他看房人谈话的时间,你就更有机会成交。

另外,谈好价钱以后,越早成交越好。这看上去似乎和前条自相矛盾,其实不然,一方面,房价有可能会涨,另一方面,可能出现一些政策性的限制,或者银行贷款限制,所以落袋为安是上策。


谈付款方式

首付多少,再付多少,贷款多少,都需要在签合同前明确的。如果房子有抵押贷款,那要确定什么时候解抵押,付款方式就要有所改变,比如待解抵押后,再付多少等。还有税费谁承担问题,还有是否夫妻共同财产、夫妻是否都同意出售问题,


定交房时间

有些房子可能有租户,那要解决租户什么时候搬走的问题,什么时候可以交房。

谈过户

预估银行贷款下来的时间,然后确定过户的时间。

谈签约

很多时候,买卖双方在谈好价格后就签约了,其实这样不好,如果签约以后,你发现还有不称心的地方,你都没办法再谈价钱了。所以,一般要在确定无误没有遗漏的细节后,再签约,对双方,对三方都好,可以避免不必要的纠纷,甚至法律纠纷。


买二手房,实际操作可能比这还要复杂,不做足功课必有后患。而做的功课,需要静下心来好好学学,因为它是技术活!



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