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【进贤楼市】看懂控规,是买房选地段的关键
[ 编辑:admin | 时间:2020-06-25 14:36:00 | 浏览:438次 ]
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进贤楼市专栏

长按微信

让你买房卖房全程无惑

08年SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时表示,十多年来,只投资市中心房子。他认为,城市中央区域永远属于稀缺资源,投资一定是看涨的,而且即使房价不涨,房租也永远是涨的。但是面对目前市中心住房饱和的状态,对于其他非市中心的地段如何让选择呢?潘石屹表示,“那就要有一个超前的观点,预测这个区域地价及基础设施等等能不能起来。总之,买房最重要的是看地段,要特别小心,千万别看瓷砖、马桶。”





李嘉诚也说,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”

那么什么是地段?地段都有哪些分类?怎样的地段才是好地段?

地段从中文层面不难理解,指地面上的一段,有城市中心区、次繁华生活区、CBD区、好环境老城区、城乡结合部、交通好郊区等类。





所谓城市中心区,是一个城市内最繁华的区域,小城也许就一个,大城市则可能有多个。通常,这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。任何时候它都是属于稀缺资源,因为支撑区域价值的是它背后一系列丰富的市政和生活配套。

次繁华生活区,则靠近城市中心区,又有一定(几站地)距离的地段。相对来说,这个区域的商业味道大大降低,生活味道渐浓,多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。





CBD区域,其商务功能大于居住。这些昔日很不被人看好的区域,会在短短几年内就完全的变了一个面貌,这就是所谓的城市新兴区。由于城市人口增加及规划发展上的原因,一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。

好环境老城区。在各城市里,都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,居住氛围好,交通便利,配套完备,生活成本相对不高。





城乡结合部,即城市建设的边缘,城市与乡镇结合的区域。

交通好郊区,即从交通上来说,虽然离城市核心区比较远,但交通便利,使得居住者进入城市内的时间并不长。

应该说,各个地段,对于购房来说,各有优缺点,不同年龄段的人,有不同爱好和选择。

但是对于投资而言,却有一个定律,即买房选在什么样的地段,更能升值。尤其是年轻人,实力有限,不能一次性直接购买核心区大户型物业,首次或二次置业,更应该判断什么地段更能升值。






本文为你推荐的方法是:看控规。

什么是控规?度娘说,控规是指控制性详细规划 (regulatory plan)是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求,用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定,根据城市规划的深化和管理的需要,一般应当编制控制性详细规划,以控制建设用地性质,使用强度和空间环境,作为城市规划管理的依据,并指导修建性详细规划的编制。

一句话,控规就是对不同地块、不同建设项目在土地用途进行的规划,如住宅用地或商业用地等等。





这就是控规图。

你也许奇怪,这花花绿绿的,都是什么鬼?没错,控规就是要看颜色。



那么肯定有人问,不同颜色代表啥意思?是的,确实是不同意思,作为普通百姓,我们也搞不清各种颜色的意思,但是,作为买房来说,最基本的搞清就可以了:居住用地,就是黄的,办公/商业用地,基本是红的/粉的。(不同的图有细微差异。)

这个颜色比例,很重要。








居住用地与商办用地的比例,直接决定了未来这个地块的发展。

原因很简单:如果这个地块都是黄色的居住用地,证明这里只是一个居住型区域;而如果这个地块大面积比例是商办地块,则商业的繁荣,必然在此会提供很多工作岗位,这些人群倾向于就近购房或者租房居住,未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行,由于旁边有足够的商业和工作人群,这里的房价,至少跌的缓。

所以看完控规,你就不要轻易相信售楼部的妹子说的这里面政府投入的规划非常好,很多企业都已经进驻之类的话了。






有的人可能会说了,在进贤买房,有看这个控规的必要吗?其实也有。

据了解,在进贤,大多数是纯住宅楼盘。只有少数几个楼盘带商业配套,如铜锣湾、珑园等。街心花园和老汽车站的,属纯公寓,很显然,作为刚需来说,纯住宅,就作为住宅的单纯用途,不用讨论其升值贬值。公寓虽有商业意思,但不是一个概念。而铜锣湾商业配套可谓最全,有超市、电影院、娱乐等,再加上外部的学校、医院等,据说要打造成进贤的CBD,值得期待





咱大进贤的控规长这样。

总之,每个城市有每个城市不同的地段不同规划,每个地段也有各自的优势,所以买房,先看控规,优先选择整体地段中,商业写字楼用地比例大的;再看用途,同样很高的商业办公用地比例,选择里面真正拿来做写字楼的;再看产品,同样拿来做写字楼,选择里面楼层高、总面积大的;还要看时间,同样的产品,住宅楼、写字楼有先盖后盖之分,写字楼先盖好住宅才升值。

我国的地产走势,受政府的影响非常大,政府对一个区域的经营投入,直接影响这个区块未来的发展和升值潜力。






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